La FIRPTA, pour Foreign Investment in Real Property Tax Act, est la loi fédérale qui garantit qu’un vendeur étranger acquitte bien l’impôt américain lorsqu’il cède un bien immobilier situé aux États-Unis. Elle aligne le vendeur étranger sur le résident américain, qui déclare naturellement sa plus-value.
Le mécanisme en une phrase
Lorsque le vendeur est une personne étrangère au sens fiscal, l’acheteur devient agent collecteur : il retient une part du prix de vente brut et la reverse à l’IRS, en principe 15 pour cent, à l’aide des formulaires 8288 et 8288-A.
Retenue n’est pas impôt
C’est le point que la plupart des vendeurs découvrent trop tard. La retenue FIRPTA est un acompte, pas l’impôt définitif. L’impôt réellement dû se calcule sur la plus-value, c’est-à-dire le prix de vente diminué du prix d’acquisition, des frais et des amortissements pratiqués. Sur un bien détenu longtemps et peu apprécié, la retenue de 15 pour cent du prix brut dépasse souvent largement l’impôt dû.
Deux façons de récupérer le trop-perçu
La première est passive : vous déposez votre déclaration 1040NR pour l’année de la vente, vous calculez l’impôt réel, et vous demandez le remboursement de la différence. Le délai est long, souvent plusieurs mois après le dépôt.
La seconde est active et beaucoup plus intéressante : vous déposez un formulaire 8288-B avant la clôture de la vente pour demander un certificat de retenue réduite. Si l’IRS l’accorde, la retenue est calée sur l’impôt réellement attendu, et la trésorerie reste chez vous plutôt que chez l’IRS.
Ce qui bloque en pratique
Deux points reviennent systématiquement. D’abord l’ITIN : vous ne pouvez pas figurer correctement sur les formulaires FIRPTA ni demander une retenue réduite sans numéro d’identification fiscale. Ensuite le calendrier : la demande 8288-B se prépare avant la clôture, pas le jour de la signature.
À retenir
La FIRPTA n’est pas une taxe supplémentaire, c’est une avance forcée. Elle se pilote, à condition de s’y prendre avant la vente et d’avoir un ITIN valide. Si vous envisagez de céder un bien américain, la conversation utile a lieu au moment du compromis, pas après la clôture.