Non-résidents · Immobilier locatif
Vous n'êtes pas résident fiscal américain et vous détenez un bien locatif aux États-Unis. Trois décisions déterminent ce que vous paierez réellement : l'option pour l'imposition nette, la retenue à la source, et la structure de détention. Nous les prenons avec vous, dans le bon ordre.
Le problème
Par défaut, les loyers versés à un non-résident subissent une retenue de 30 % sur le montant brut, sans aucune déduction : ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, ni charges, ni amortissement. En optant pour le traitement du bien comme une activité effectivement liée aux États-Unis, vous êtes imposé sur le résultat net, au barème progressif. Sur un bien financé, l'écart se compte souvent en milliers de dollars par an.
| Sans option | Avec l'option pour l'imposition nette |
|---|---|
| Retenue de 30 % sur les loyers bruts | Imposition au barème sur le résultat net |
| Aucune charge déductible | Intérêts, taxe foncière, assurance, gestion, travaux, amortissement |
| Le locataire ou le gestionnaire est l'agent collecteur | Formulaire W-8ECI remis au payeur pour lever la retenue |
| Pas de report de déficit | Déficit reportable sur les revenus fonciers américains futurs |
Déclaration 1040NR souvent oubliée | Déclaration 1040NR annuelle, échéance au 15 juin |
L'option se formalise une fois et vaut pour les années suivantes, mais elle doit être posée correctement dès la première déclaration concernée. Une régularisation tardive reste possible dans certains cas.
Le parcours
Étape 01 · Avant l'achat
Détention en nom propre, LLC, société, trust : l'arbitrage se fait entre impôt sur le revenu, protection du patrimoine et exposition aux droits de succession américains, qui frappent les non-résidents au-delà d'un abattement très faible.
Étape 02 · À la mise en location
Numéro d'identification fiscale (formulaire W-7) pour vous, et souvent pour votre conjoint. Remise du W-8ECI au gestionnaire pour éviter la retenue de 30 % dès le premier loyer.
Étape 03 · Chaque année
Déclaration 1040NR avec annexe des revenus locatifs, amortissement du bâti sur 27,5 ans pour un bien résidentiel détenu par un non-résident, suivi des déficits reportables, déclarations d'État lorsque l'État impose le revenu.
Étape 04 · À la revente
L'acheteur retient en principe 15 % du prix de vente brut et le reverse à l'IRS. Une demande de certificat de retenue réduite (formulaire 8288-B), déposée avant la clôture, permet d'aligner la retenue sur l'impôt réellement dû.
Cas particuliers fréquents
Notre intervention
Questions fréquentes
Oui. Déposer la déclaration est ce qui rend le déficit opposable et reportable sur les revenus fonciers américains des années suivantes. Ne pas déclarer expose au contraire à une imposition sur les loyers bruts.
Le 15 juin pour un non-résident dont les revenus n'ont pas fait l'objet d'une retenue salariale, avec possibilité d'extension. Les échéances diffèrent lorsque vous percevez également des salaires américains.
Oui. L'ITIN est indispensable pour déposer une déclaration, pour figurer sur un acte de vente soumis à la FIRPTA et pour demander une retenue réduite.
La retenue FIRPTA est un acompte, pas un impôt définitif. Elle se régularise soit par la déclaration de l'année de la vente, soit en amont par un certificat de retenue réduite déposé avant la clôture.
Techniquement oui, mais la qualification américaine de la SCI n'est pas automatique et peut entraîner une imposition au niveau de la société. Cet arbitrage se fait avant l'acquisition.
Cette page présente les règles générales applicables aux non-résidents. Les montants, seuils et échéances évoluent et dépendent de votre situation personnelle. Elle ne constitue pas un conseil fiscal individualisé.
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